ул. Ульяновская, д. 2а, офис 34

Время работы: Пн-пт, 09:00-18:00

При выполнении процедуры оценки земельных участков эксперты руководствуются методологическими рекомендациями, которые были утверждены распоряжениями Минимущества РФ. Методика оценки основана на трех подходах: доходном, затратном и сравнительном. Согласно рекомендациям Минимущества при оценке необходимо использовать методы в рамках каждого из этих подходов.

Подходы к оценке земельных участков и недвижимости

Рассмотрим более детально каждый из выше названных подходов.

Сравнительный включает в себя следующие методы:

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Как видно из названия, метод сравнения продаж основан на сравнительном анализе и он подходит как для застроенных участков, так и для пустых земель. Так, если вы решили оформить дачную амнистию для упрощенного оформления в собственность дачного участка, а также любых построек, в том числе хозяйственных, находящихся на нем, необходимо провести кадастровую оценку стоимости земли. Ее в большинстве случаев и проводят методом сравнительного анализа продаж.

Методики распределения и выделения тоже основаны на сравнительном анализе. Они применяются исключительно для территорий, на которых уже имеются постройки. Эксперты выделяют единичные объекты на участке и путем их сравнения с аналогами определяют конечную стоимость. Ниже мы более детально рассмотрим данный подход и укажем, какие характеристики земель и недвижимости учитываются при оценке.

К методикам, входящим в доходный подход, относят:

  • метод капитализации земельной ренты;
  • метод предполагаемого использования участка/недвижимости;
  • метод остатка.

То есть, применение данного подхода позволяет установить возможную доходность данного земельного участка, а от этого во многом зависит его стоимость. Подход применяется как к застроенным, так и не застроенным участкам. Не сложно догадаться, что аналогичные земли, находящие в центральных районах города и на его окрестностях, будут сильно различаться по стоимости как раз благодаря возможности извлечения большего или меньшего дохода.

Естественно, при оформлении земли в собственность для последующего ее коммерческого использования именно величина возможного в будущем дохода имеет первостепенное значение. Тем не менее данные методики применяются экспертами и при оценке земель не предназначенных для ведения какой-либо коммерческой деятельности, например дачных участков или рекреационных зон в пределах населенного пункта.

Затратный подход стоит особняком, так как его элементы применяются в методиках остатка и выделения. Говоря коротко, с помощью данного подхода определяются возможные затраты собственника земельного участка (как застроенного, так и нет) на улучшение инфраструктуры и строений, находящихся на земле.

Стоит отметить, что в учебной литературе применяются и другие названия для данных методик, а также дополнительные методы, как, например, метод определения расходов на освоение, на воспроизводство инфраструктуры и пр. Применяя при анализе стоимости участка все эти методы, эксперты получают величину, наиболее точно соответствующую реальной рыночной стоимости на данный момент времени.

Методы сравнительного подхода

Метод сравнения продаж является наиболее распространенным при определении кадастровой стоимости объектов некоммерческого использования. Суть его довольно проста: сравнение с аналогами, выделение каких-то свойственных или отличительных черт, расчет стоимости путем обоснованного обобщения цен скорректированных аналогов. Факторы влияющие на стоимость:

  • физические характеристики объекта;
  • его месторасположение;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры;
  • транспортная доступность.

Минус данной методики в том, что она дает неудовлетворительные результаты в условиях быстрой инфляции либо в быстро изменяющихся экономических условиях. Кроме того, при недостатке информации о ценах на аналогичные участки или объекты недвижимости экспертам приходится прибегать к косвенным менее надежным методам переноса (данные по другому региону применяются под заданные конкретные условия).

Между методом распределения и выделения есть существенное различие. Они оба применяются для застроенных территорий. Говоря простым языком, если клиент обращается в компанию, предлагающую юридическую помощь и услуги экспертной оценки, специалисты выбирают тот или иной метод, исходя из состояния участка.

При применении метода выделения из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (сюда уже включена цена земельного участка) вычитают возможные затраты на улучшение участка. Например, если продается земля с находящимися на ней аварийными помещениями, затраты на их улучшение (снос, ремонт, модификацию и пр.) отнимают из общей стоимости земли и недвижимости на ней.

Метод распределения — умножение рыночной стоимости на максимально приближенное к реальному значение доли участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Таким образом, эксперты отдельно оценивают землю и здания на ней. Расчеты проводятся по формуле:

  • стоимость земли / стоимость объекта = доля земли в стоимости объекта.

Доля земли является десятичной дробью меньше единицы. Данная величина для большинства регионов РФ является устойчивой пропорцией. Опять же, данные методики могут давать неточные результаты при отсутствии информации о продажах аналогичных объектов, а также в условиях инфляции или экономического кризиса.

Методики оценки: доходный подход

Считается, что данный подход применяется лишь при оценке коммерческой недвижимости или земельных участков, которые предназначены для извлечения дохода. Однако, если в ваши планы входит обращение к юристу по жилищным вопросам с целью перепланировки квартиры и перевода ее из жилого фонда в нежилой, чтобы в будущем использовать в качестве магазина, салона красоты, стоматологического кабинета и пр., эксперты будут проводить оценку с применением элементов данного подхода.

Таким образом, предполагается, что объект будет иметь коммерческое предназначение. Метод остатка определяет, какие денежные вложения необходимо будет сделать, чтобы получить максимальный доход/ренту с земли. Метод капитализации земельной ренты учитывает возможный доход, который можно будет в будущем получить с данной земли и находящихся на ней сооружений. Метод предполагаемого использования учитывает все возможные расходы и доходы, получаемые при задуманном использовании участка.

Для получения наиболее правдивых цифр необходимо применять все эти методы. Специалисты компании «Технологии Управления» готовы предоставить весь спектр своих услуг, чтобы вы могли продать, приобрести, оценить земельные участки и недвижимость на наиболее выгодных для вас условиях.

позвоните, и мы все объясним или перезвоним Вам

Нажимая кнопку "Отправить", Вы даете Согласие на обработку персональных данных на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности.

ßíäåêñ.Ìåòðèêà